(condominio minimo, piccolo, ordinario, orizzontale e parziale)
Il codice civile non da una definizione di “condominio”, ma individua nell’art. 1117 le parti comuni che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei singoli immobili.
Tale articolo si trova nel Libro terzo della proprietà, Titolo VII della comunione, Capo II del condominio negli edifici.
Il condominio è una tipologia particolare di comunione, in quanto sono presenti parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune legate da un rapporto di accessorietà strumentale e funzionale, mentre si ha la comunione quando due o più soggetti sono proprietari dello stesso bene, inteso nella sua interezza (art. 1100 c.c.).
Negli anni la giurisprudenza ha definito più volte il “condominio” come un ente di gestione, confermato anche dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite: il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica (sentenza del 18.04.2019 n. 10934).
Possiamo suddividere le parti comuni dell’art. 1117 del codice civile in necessarie, strumentali e opere ed impianti.
Le parti necessarie sono:
suolo su cui sorge l’edificio, fondazioni, muri maestri, pilastri, travi portanti, lastrici solari, tetti, scale, portoni d’ingresso, portici, vestiboli, anditi, cortili, facciate.
Le parti strumentali sono:
aree destinate a parcheggio, portineria, alloggio portiere, lavanderia, stenditoi, sottotetti per le caratteristiche strutturali e funzionali destinati all’uso comune.
Opere ed impianti sono:
ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione del gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva, ecc.

Cosa si intende per condominio minimo e piccolo condominio?
Il condominio si intende minimo quando in un edificio vi sono solo 2 condòmini. Se i condòmini sono tra 3 e 8 si parla di piccolo condominio.
Si costituiscono entrambi automaticamente, senza nessun atto formale, nel momento in cui in un edificio ci sono almeno due unità immobiliari con due proprietari che condividono almeno una parte in comune.
In questo caso non è obbligatorio né nominare un amministratore (obbligo superiore a otto condòmini art.1129 c.c.), né approvare un regolamento (obbligo superiore a dieci condòmini art. 1138 c.c.).

Cosa si intende per condominio ordinario?
Il condominio si intende ordinario quando in un edificio vi sono più di otto condòmini. E’ obbligatoria la nomina dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129 del codice civile.

Cosa si intende per supercondominio?
Il supercondominio è un insieme di condomini autonomi che hanno in comune tra loro beni, servizi, locali o spazi aperti, tutti funzionali all’utilizzazione e al godimento dei singoli partecipanti, delle parti di esclusiva proprietà.
Si applica la stessa normativa del condominio e si costituisce “ipso iure et facto”, cioè in relazione alla situazione di fatto, senza nessun atto formale e/o delibera.
La corte di Cassazione, con sentenza del 06.12.2001 n. 15476, ha stabilito che è nulla la clausola del regolamento che stabilisca che l’assemblea sia formata dagli amministratori dei singoli condomini.

Cosa si intende per condominio orizzontale?
Si parla di condominio orizzontale quando più edifici hanno in comune una serie di opere e/o aree staccate dalle singole costruzioni, ma destinate al loro servizio (es. villette a schiera).

Cosa si intende per condominio parziale?
Si parla di condominio parziale quando all’interno dello stesso edificio alcune parti o servizi comuni fanno riferimento solamente ad alcune unità immobiliari. Solo i proprietari di quest’ultime potranno assumere le decisioni e sostenere le spese.

Articolo 1117 c.c. “Parti comuni degli edifici”
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi colle-gamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.