Cos’è il regolamento di condominio

Il regolamento condominiale è il documento che contiene le regole relative all’uso delle parti comuni, alla ripartizione delle spese, ai diritti e agli obblighi di ciascun condomino e alle modalità di amministrazione del condominio, come previsto dall’art. 1138 del Codice Civile.

Quando è obbligatorio

Il regolamento condominiale è obbligatorio solo negli edifici composti da più di dieci proprietari, ossia quando vi sono almeno undici condòmini, ciascuno titolare di una diversa unità immobiliare.

Tipologie di regolamento

Esistono tre principali tipologie di regolamento condominiale:

• Contrattuale (o convenzionale)
• Assembleare (o maggioritario)
• Giudiziale

Regolamento contrattuale o convenzionale

Il regolamento contrattuale, detto anche convenzionale, è solitamente predisposto dal costruttore o dall’originario proprietario dell’intero edificio.
Viene richiamato espressamente negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, e ogni condomino vi aderisce automaticamente al momento della compravendita.
Si parla anche di regolamento convenzionale quando viene approvato all’unanimità da tutti i condòmini in assemblea o sottoscritto da ciascuno di essi.
Questo tipo di regolamento può contenere clausole che incidono sui diritti dei singoli condomini, purché approvate da tutti, come limitazioni d’uso delle proprietà esclusive o destinazioni particolari delle parti comuni.

Regolamento assembleare o maggioritario

Il regolamento assembleare è approvato dall’assemblea condominiale con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
A differenza del regolamento contrattuale, non può modificare i diritti individuali dei condòmini, né incidere sulla proprietà esclusiva o sulle parti comuni.
Serve principalmente a disciplinare l’uso delle aree comuni, la ripartizione delle spese e le regole di comportamento all’interno del condominio.

Regolamento giudiziale

Il regolamento giudiziale viene adottato dall’autorità giudiziaria quando, in un condominio con più di dieci proprietari, non si riesce a raggiungere un accordo per l’approvazione di un regolamento contrattuale o assembleare.
In tal caso, ciascun condomino può rivolgersi al giudice affinché venga redatto un regolamento che disciplini l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese e la gestione del condominio.
Il regolamento giudiziale, una volta approvato, è vincolante per tutti i condomini.

Modifica del regolamento condominiale

Il regolamento di condominio può essere modificato, ma le modalità e le maggioranze richieste variano in base alla sua natura:

• Regolamento assembleare: può essere modificato con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi.
• Regolamento contrattuale: le clausole che derogano alla legge o incidono sui diritti dei singoli condomini possono essere modificate solo con l’unanimità di tutti i proprietari.

La distinzione tra le due tipologie è quindi fondamentale per comprendere quali regole possono essere cambiate e con quali modalità.

Articolo 1138 c.c. “Regolamento di condominio”

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la previsione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.